“Hoje é um novo dia

De um novo tempo que começou

Nesses novos dias, as alegrias

Serão de todos, é só querer

Todos os nossos sonhos serão verdade

O futuro já começou …”

Imagino a festa de final de ano da BR Properties com todo o time junto e cantando essa música icônica da Globo. Pode parecer esquisito imaginar a cena, mas de fato é um novo tempo! O ano de 2019 será encerrado com duas mudanças importantes e em linha com a estratégia traçada anos atrás: (1) perfil da dívida; e (2) perfil do portfólio.

Esse último trimestre do ano será de muito dinheiro no caixa da BRPR. Foram três vendas de propriedades e uma oferta primária de ações que totalizaram R$1,97 bilhões. A aquisição das torres do Parque da Cidade não têm impacto relevante no caixa esse trimestre e as novas áreas locáveis entrarão no jogo entre 2020 e 2021.

Adeus dívida cruel

A empresa fará um pré-pagamento R$855 milhões de dívida com custo médio nominal de mais de 10%. O bônus perpétuo em dólar, dívida exposta ao câmbio e descasada com a operação da empresa 100% em reais, não existe mais. Em um ano o perfil da dívida mudou drasticamente, concentrando o passivo em empréstimos atrelados ao CDI. O excelente trabalho na gestão dos passivos reduziu o custo de capital na faixa de CDI + 3,5% para CDI + 1,5%.

A Dívida líquida deve encerrar o ano no patamar de R$330 milhões e a alavancagem financeira caiu para 1,3x EBITDA (vs 6,8x no 4T18), porém essa alavancagem voltará a subir ao longo de 2020 e 2021 com os investimentos na ordem de R$1,5 bilhão em Cajamar (Galpão de 150 mil m2) e no Parque da Cidade (3 torres com área bruta locável de 101.865 m2). Se não fizer novas aquisições, a alavancagem deverá subir até 2,7x ao final da entrega da 1ª torre.

Só laje de qualidade

A segunda alteração relevante esse ano foi no perfil dos escritórios da empresa. A concentração em ativos de ótima qualidade (Triple A) e nas principais regiões das cidades do Rio e São Paulo são os guias da equipe de M&A que buscam maior liquidez e valorização da carteira (veja nesse artigo as vantagens do Triple AAA – “Flight to Quality”). Atualmente a empresa está com 73% do ABL (área bruta locável) em lajes “Triple A” (vs. 53% em 2018). Considerando as Torres do Parque da Cidade esse percentual sobe para 86%. Acreditamos que esse movimento continuará nos próximos anos com a venda de 40 mil m² que não se encaixam na estratégia. 

No início desse mês foram vendidos 12 ativos em uma tacada. O pacotão tem prédios no Rio, São Paulo, Barueri e Indaiatuba que somam 120 mil m² vendidos a R$610,2 milhões ou R$5.075 por m².

A primeira vista parece um valor baixo, mas juntos esses ativos adicionavam ~R$ 17 milhões ao EBITDA da BrPr. Dos 23% de área vendida, o pacotão só representava 6% do resultado operacional pois 51% da área estava vaga. Saiu um Ativo com cap rate (resultado operacional bruto de 1 ano / valor da propriedade) de 3,4% e do outro lado um Passivo com juros de 10%. 

2019 foi o ano de consolidação da estratégia traçada e os vetores de geração de valor continuam intactos dentro do nosso case de investimento (veja mais sobre o case nesse artigo)  portanto…

“Hoje a festa é sua

Hoje a festa é nossa

É de quem quiser

Quem vier”

Disclaimer: As opiniões, análises e informações contidas nesse artigo não constituem recomendação de investimento, nem tampouco material de oferta para subscrição, compra ou venda de títulos ou valores mobiliários, instrumentos financeiros, cotas em fundos de investimento ou qualquer produto ou serviço de investimentos. Declarações contidas neste artigo relativas às perspectivas dos negócios, projeções de resultados operacionais e financeiros, bem como referências ao potencial de crescimento das companhias citadas, constituem meras previsões, baseadas nas expectativas do analista responsável em relação ao futuro. Essas expectativas são altamente dependentes de fatores incertos, como o comportamento do mercado, da situação econômica do Brasil, da indústria e dos mercados internacionais. Portanto, cada declaração aqui escrita está sujeita a mudanças, e não deve ser utilizada como insumo para qualquer estratégia de investimento pessoal ou institucional. A Versa Gestora de Recursos Ltda., seus sócios e colaboradores, por meio dos fundos de investimentos da casa, podem ou não estarem posicionados em títulos e valores mobiliários de emissores aqui mencionados, de forma que eventualmente influencie nas opiniões e análises aqui presentes.