Aliansce Sonae é nosso investimento no setor de shopping centers. Acreditamos na resiliência dessa indústria e, em um próximo momento, exploraremos mais detalhes da tese de investimento. Neste primeiro artigo, exploramos as principais características do setor.

O primeiro shopping center

A ideia de um centro de compras onde pudessem ser encontrados artigos variados num mesmo local é realmente muito antiga. O Grande Bazaar, provavelmente um dos primeiros grandes centros comerciais, surgiu por volta de três mil anos atrás. Porém, os Shopping Centers como conhecemos hoje surgiram apenas na metade do século 20 e desde então o modelo expandiu para as principais cidades do mundo com poucas variações. 

O formato que se espalhou pelo mundo tem suas lojas e arquitetura voltadas para o interior do empreendimento e não para a rua. As maiores lojas, chamadas de âncoras, encontram-se nas extremidades, pois são elas as grandes geradoras de fluxos de visitantes. Outra característica importante é a administração centralizada do shopping center, que tenta garantir o tão desejado “mix ideal” de lojas, serviços e entretenimento, além da gestão eficiente de custos e uma arquitetura padronizada e agradável para o cliente passar horas e horas naquele espaço.

O primeiro shopping nessa configuração nasceu nos Estados Unidos e sua popularização pelo país está intimamente relacionada ao crescimento dos subúrbios e a construção das rodovias no período pós 2ª Guerra. Os shoppings eram os pontos de parada pelas estradas e funcionavam também como centros de conveniência e lazer para os grandes condomínios residenciais próximos. Ali as famílias podiam se encontrar em um ambiente seguro, agradável e repleto de opções de compras e lazer.

O BOOM

Apesar do sucesso do shopping center pelo mundo a partir dos anos 60, nada se compara ao crescimento do setor nos Estados Unidos. Em 1960 existiam aproximadamente 4.500 shoppings em operação no país. Em 1975 esse número já havia mais do que triplicado para 16.400 unidades. Isso representa mais de uma inauguração de um novo shopping por semana! No início dos anos 90, existiam mais de 30 mil shoppings que representavam aproximadamente 50% da receita total do varejo norte-americano. A influência no estilo de vida norte-americano era tanta que repercutiu em diversos filmes da época, como o Barrados no Shopping, de 1995 ou em As Patricinhas de Beverly Hills, também em 1995. 

O crescimento exagerado teve consequências e no fim da década de 90, os empreendimentos enormes e espalhados pelo país competiam ferozmente entre si. Nesse mesmo momento, o crescimento dos subúrbios já não era mais o mesmo e as cidades voltaram a ganhar força como centros urbanos. A situação piorou de forma dramática a partir dos anos 2000 com o início do comércio eletrônico e o declínio das grandes lojas de departamentos como Macy’s, Bloomingdale’s e JC Penney, entre outras. Na arquitetura padrão, mais de 50% da área bruta locável (ABL) do empreendimento pertencia a esse tipo de loja, onde cada uma possuía ABL de 5 a 15 mil m². Ou seja, o fechamento dessas super lojas significava uma grande área vaga e uma péssima experiência para o cliente do shopping. A partir de então, vários empreendimentos perderam seus consumidores e fecharam suas portas. Atualmente, consultorias estimam que entre 13% e 25% dos outros shoppings farão o mesmo nos próximos anos. 

E no Brasil?

No Brasil, a indústria de shoppings teve início na década de 60, com a inauguração do Shopping Iguatemi, em São Paulo, em 1966. No início, o que viria a ser um dos melhores empreendimentos do Brasil não chamou muita atenção dos empresários. Porém, aos poucos, o conceito foi caindo no gosto dos consumidores brasileiros, e cada vez mais passou a ser exemplo de modernidade por aqui. Existem histórias de excursões de ônibus vindos do interior de São Paulo para conhecer o shopping e as modernas escadas rolantes do empreendimento.

É interessante notar que 3 dos 5 primeiros shoppings brasileiros têm raízes conectadas às  empresas de shoppings listadas na bolsa, que estão também, entre as maiores operadoras do Brasil: 

A partir da década de 80, o setor de shoppings passou a atrair mais investimentos e o número de empreendimentos cresceu de forma acelerada, atingindo a marca de 281 shoppings nos anos 2000. 

Vale ressaltar que diferente do que aconteceu nos Estados Unidos, o primeiro momento do desenvolvimento dos shopping no Brasil esteve intimamente conectado com o processo de crescimento das cidades brasileiras na segunda metade do século passado. Os shoppings e centros comerciais prosperaram nessa época ao atender as necessidades de compras da crescente população urbana. Em muitos casos, os empreendimentos serviram como vetores de crescimento das cidades em que se encontravam. O Shopping da Bahia, o primeiro da região Nordeste, ilustra bem esse processo. Atualmente o shopping está inserido em um bairro nobre de Salvador, com um dos preços por m² mais altos da cidade, cercado também por escritórios e clínicas médicas, além de conectado com grandes vias de transporte e próximo de duas estações de metrô. 

Após uma desaceleração entre 2000 e 2005, o setor ganhou tração novamente com um cenário macroeconômico favorável. Nesta época, os principais players do setor fizeram sua primeira oferta de ações. 

Parte dos recursos captados à época foram utilizados para o desenvolvimento de novos shoppings. Assim, o setor viu entre os anos de 2011 e 2013 a maior entrega de nova ABL já registrada. Em apenas 3 anos o estoque de ABL no país cresceu cerca de 30%. Mas nem toda essa oferta de ABL foi absorvida, obrigando muitos shopping centers a abrirem suas portas com altas taxas de vacância.

O excesso de oferta e a crise econômica que atingiu o país nos anos seguintes reduziu drasticamente o número de inaugurações de novos empreendimentos entre 2014 e 2020. Entretanto, esse momento foi importante para a maturação dos shoppings existentes. 

Nesse setor, nem sempre o shopping mais novo é o melhor ou aquele que atrai mais consumidores. Uma característica importante dos shoppings brasileiros é a representatividade dos setores de conveniência e serviços, alimentação e lazer, representando aproximadamente 30% a 40% da ABL. No dia a dia do consumidor, é comum o shopping representar, além de um centro de consumo, um polo de serviços e lazer. O empreendimento faz parte da rotina de muitos dos seus frequentadores. Tal conveniência é conquistada ao longo dos anos, durante a maturação do shopping na sua área de influência.

Existem hoje 620 shopping centers no Brasil segundo a ABRASCE, que juntos somam 17 milhões de m². Em 2019, antes do impacto da pandemia, o fluxo médio de visitantes era de 502 milhões de pessoas por mês e as vendas em shopping centers representavam cerca de apenas 20% do varejo no Brasil. 

Então… o Shopping vai acabar? 

É claro que a pandemia e as consequentes medidas de isolamento social implementadas para conter o contágio do coronavírus afetaram severamente o setor de shopping centers. Foram praticamente dois anos entre fechamentos temporários ou aberturas com muitas restrições. Nesse período o fluxo de visitantes diminuiu drasticamente. Em comparação com 2019, em 2021 o setor teve o fluxo 21% mais baixo, e faturamento 17% menor em termos nominais.

Nesse período vimos também o avanço acelerado do e-commerce. A penetração desse meio de vendas no varejo brasileiro saltou de 8% em 2019 para 13% em 2020. Não há dúvida de que o comércio eletrônico deverá continuar ganhando market share. Nos Estados Unidos, essa fatia representa 14%. Mas será que isso significa que os shoppings brasileiros seguirão o mesmo caminho daqueles que fecharam nos Estados Unidos?  

Aqui vale a pena ressaltarmos algumas diferenças…

A primeira delas está no tamanho do setor em cada país. Mesmo após muitos fechamentos nos últimos anos, os EUA ainda ganham facilmente a primeira posição em m² de ABL por habitante. São aproximadamente 2,1 m²/habitante, quase 40% a mais do que o segundo colocado Canadá e quase 30x a taxa brasileira que fica em 0,08 m²/habitante. Ainda que considerássemos grandes cidades brasileiras, as quais contam também com o maior número de shoppings, São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília possuem aproximadamente entre 0,12 e 0,15 m² de ABL por habitante. 

Comparando os EUA com outros países desenvolvidos, a taxa de ABL/habitante ainda deveria reduzir aproximadamente 50% para atingir patamares mais razoáveis. Apesar da densidade de shoppings no Brasil ser relativamente baixa, não é trivial para o mercado brasileiro expandir seu estoque. Boas oportunidades em termos de localização e público qualificado são cada vez mais raras. Como aponta a curva de novo estoque, a partir de 2017, o número de inaugurações de empreendimentos reduziu drasticamente e a previsão é que se mantenha assim nos próximos anos. 

Vale lembrar também as diferenças no mix de locatários. As lojas âncoras por aqui nunca atingiram a proporção norte-americana, enquanto o setor de serviços e lazer no Brasil possui maior relevância na ABL. Apesar das lojas âncoras e semi-âncoras representarem aproximadamente 40% da ABL total dos shoppings brasileiros, essa área é pulverizada em um número maior de lojas por empreendimento, onde cada uma tem entre 500 e 1.500 m². Portanto, a produtividade das âncoras brasileiras, em vendas por m², é mais eficiente e menos suscetível à disrupções como aconteceu nos Estados Unidos. Já o setor de serviços, enquanto nos EUA representa cerca de 11% da ABL, no Brasil esse número está próximo de 25%. Por aqui é comum visitar o shopping para ir ao salão de beleza ou a academia, aproveitar um bom restaurante e terminar o passeio no cinema, por exemplo. 

Por fim, o ponto principal no mercado imobiliário: localização. Pelas diferenças entre o desenvolvimento do setor aqui e nos Estados Unidos, os empreendimentos brasileiros encontram-se em regiões de maior densidade populacional. Segundo a ABRASCE, 57% dos shoppings brasileiros encontram-se em cidades com população superior a 500 mil habitantes. Estima-se que a densidade média da área de influência de um shopping (raio de 2,5 km) esteja entre 7 a 8 mil pessoas por km² no Brasil, enquanto os famosos “dead malls” contavam com uma densidade de cerca de 1,6 mil pessoas por km².

Esse panorama coloca os shoppings brasileiros em uma situação mais confortável para enfrentar mudanças no setor. A localização dos empreendimentos se torna elemento chave na estratégia de omni-canalidade, seja do ponto de vista logístico para entregas last-mile ou pelo brand awareness que as marcas do varejo desejam ter. Cada vez mais temos visto marcas “nativas digitais” abrindo lojas físicas estratégicas. São exemplos, Nati Vozza, Westwing, entre outras. Além disso, a maior diversificação do mix dos empreendimentos reduz sua dependência a um único vetor da economia. Os shoppings brasileiros, principalmente os geridos por grandes companhias, têm avançado na proposta de valor que entregam aos seus clientes, sejam os lojistas ou seus frequentadores, e com a normalização das horas de operação, pouco a pouco tem recuperado seus clientes. 

Resumindo, as características específicas do setor de shoppings brasileiros são: (i) oferta de ABL em patamares saudáveis, (ii) mix de lojas mais diversificado e com maior representatividade de lazer e serviços, e (iii) localização em regiões ou cidades adensadas. Tais especificidades colocam o setor em uma posição não só defensiva frente às transformações do varejo, mas também integrado a novas estratégias do comércio. Por essas características, aqui na Versa, acreditamos na resiliência e recuperação dos shoppings, principalmente quando falamos das empresas que estão listadas. Em um próximo artigo, discutiremos mais sobre o nosso investimento em Aliansce Sonae. 

Disclaimer: As opiniões, análises e informações contidas nesse artigo não constituem recomendação de investimento, nem tampouco material de oferta para subscrição, compra ou venda de títulos ou valores mobiliários, instrumentos financeiros, cotas em fundos de investimento ou qualquer produto ou serviço de investimentos. Declarações contidas neste artigo relativas às perspectivas dos negócios, projeções de resultados operacionais e financeiros, bem como referências ao potencial de crescimento das companhias citadas, constituem meras previsões, baseadas nas expectativas do analista responsável em relação ao futuro. Essas expectativas são altamente dependentes de fatores incertos, como o comportamento do mercado, da situação econômica do Brasil, da indústria e dos mercados internacionais. Portanto, cada declaração aqui escrita está sujeita a mudanças, e não deve ser utilizada como insumo para qualquer estratégia de investimento pessoal ou institucional. A Versa Gestora de Recursos Ltda., seus sócios e colaboradores, por meio dos fundos de investimentos da casa, podem ou não estarem posicionados em títulos e valores mobiliários de emissores aqui mencionados, de forma que eventualmente influencie nas opiniões e análises aqui presentes.