Um dos segmentos mais importantes nas carteiras do Versa e Versa FIT é o setor de renda-recorrente (shoppings e lajes comerciais). Nosso carro chefe é a empresa BR Properties. Nela, estamos posicionados para capturar dois vetores de geração de valor nos próximos anos: (1) a redução dos lançamentos de edifícios em áreas contaminadas pela alta vacância em 2013-2017; e (2) a recuperação de demanda nas praças mais importantes para a empresa (Rio de Janeiro e São Paulo), suportado pelo retorno do crescimento do PIB e a volta dos investimentos no setor de óleo e gás.
Entendendo a Vacância, Principal Vilão Dos Últimos Anos
Vacância é espaço desocupado. Qualquer proprietário de imóvel entende o sufoco da vacância, seja ela no início de um projeto (como no edifício na esquina das Avenidas Faria Lima e JK, que foi entregue com 70% de vacância em 2003) ou em períodos de crise econômica, como foi 2013-2017. Salve raras exceções, ambos casos são temporários. No caso desse edifício da Faria Lima, em 10 anos a vacância caiu para abaixo de 10% e o preço médio de locação triplicou. A crise de 2013-2017, como todas as anteriores, tem potencial de reversão via ajuste natural de oferta e demanda.
A Vacância Faz Parte do Ciclo do Negócio Imobiliário
O setor de lajes comerciais têm ciclos longos pela característica do negócio. Entre comprar um terreno, planejar o edifício, aprovar na prefeitura e construir, um empreendimento leva mais de 5 anos para ficar pronto. Novos edifícios entram na ciranda da produção quando a vacância da região está baixa e as perspectivas macroeconômicas são positivas. Na última década o forte crescimento do PIB (mais de 30% entre 2006 a 2011) e a grande ocupação dos edifícios levou à euforia dos empreendimentos comerciais, que culminou na grande oferta dos últimos anos. Em um mercado equilibrado, a taxa de vacância varia entre 10% e 15%.
Atualmente São Paulo e Rio estão sobre-ofertados de escritórios. Nos últimos 6 anos foram entregues 2,1 milhões de m2 em São Paulo. Com a crise e a recessão de 2015 e 2016 a demanda ficou aquém do esperado e a vacância superou 20%, maior nível dos últimos 25 anos. O mesmo aconteceu no Rio onde a vacância atingiu o recorde de 27%, agravado pela concentração de empresas de óleo e gás na cidade.
Nesse cenário, o poder de barganha está do lado do locatário, que aproveita a alta vacância/baixos alugueis para migrar para regiões e edifícios de maior qualidade. Vemos isso nos dados de absorção bruta, que em 2017 foi a maior da história, com 910 mil m2 contratados. A absorção bruta considera toda nova locação, enquanto a absorção líquida é o incremento ou redução total de espaço ocupado em um período. A diferença entre a absorção bruta e a líquida (230 mil m2) de São Paulo em 2017 é reflexo do flight to quality que se observou. Diversas empresas, como P&G, Amil, Ernest Young, Sanofi, Cargill, aproveitaram os preços atrativos para mudarem para escritórios em melhores regiões, melhores especificações técnicas e melhor aproveitamento do espaço (em alguns casos consolidando a operação em um só edifício). No Rio observamos a mesma tendência de migração para melhores ativos, como a Caixa e a Shell.
A Shell, multinacional petrolífera holandesa, alugou 8 mil m2 no Ventura Tower e desocupou a mesma metragem no Centro Empresarial Barra Shopping. Apesar do C.E. Barra Shopping ser um bom ativo, a Shell aproveitou a oportunidade para consolidar toda a sua operação em um único edifício, considerado o melhor prédio comercial do Rio, que é ocupado por outras empresas do setor e é vizinho da Petrobrás. Essa transação teve uma absorção bruta de 8 mil m2 e nenhuma absorção líquida.
Segurar o Crescimento de Oferta é o Primeiro Passo Para Redução de Vacância
O aumento da vacância causou queda forte nos lançamentos nos últimos anos. Além disso, em São Paulo, os únicos dois empreendimentos de alto padrão (“Triple A”) com entregas previstas nos próximos 4 anos sofreram atrasos com as dificuldades de aprovação. O EZ Esther Tower, empreendimento da EZTec, teve o terreno comprado no final de 2013, a construção deve iniciar no final de 2018 e a entrega está prevista para 2021. O Edifício Birmann 32 (“B32”) na esquina da Faria Lima com a Leopoldo Couto Magalhães Júnior originalmente previsto para 2011 está a 11 anos com tapumes cercando o terreno e a nova previsão de entrega é 2020. O edifício passou por aprovação a cada troca de prefeito em São Paulo (Cassab, Haddad e Dória), o que atrasou o projeto. O novo plano diretor de São Paulo, aprovado em 2014 e válido até 2030, trouxe novas dificuldades para os incorporadores já que reduziu o potencial construtivo na cidade e criou novas exigências.
No Rio, a principal fronteira de crescimento de lajes comerciais é o Porto Maravilha, região portuária revitalizada pelo último prefeito com a derrubada de viadutos, reforma de calçadas e a construção de um VLT (bonde moderno). O Porto Maravilha tem grande potencial construtivo e concorre com o vizinho Centro da cidade, porém os CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) necessários para desenvolver grandes empreendimentos estão nas mãos da Caixa Econômica Federal que pagou caro por esses ativos no lançamento e neste momento não consegue vendê-los sem apurar prejuízo. A própria CEF não se mostrou animada com a região no seu mais recente movimento. O Banco está trocando a sua sede na Av. Almirante Barroso no Centro para o Ed. Passeio Corporate, na mesma região, onde locou 36 mil m2 por 15 anos. Na concorrência estava o Aqwa Corporate, edifício de alta qualidade recém-inaugurado no Porto Maravilha, que mesmo oferecendo menor preço de locação foi preterido em função da localização. Os funcionários da Caixa fizeram um abaixo-assinado contra a mudança para a região portuária por medo da criminalidade.
Projetamos redução de 70% e 90% na oferta de novas áreas no Rio e São Paulo, respectivamente, no próximo ciclo de 6 anos (2018-2023) em relação ao último.
O Próximo Passo é a Volta da Demanda
Em relação à demanda, nos últimos 12 anos passamos por dois momentos antagônicos. Na euforia entre 2006 e 2011, na qual o PIB cresceu 4,8% na média, a cidade de São Paulo teve absorção líquida de 1,9 milhão m2, média de 315 mil m2 por ano. Já o Rio teve absorção líquida de 637 mil m2, média de 106 mil m2. No drama vivido entre 2013 e 2017, no qual o PIB caiu -0,2% na média, a absorção líquida de São Paulo foi de 890 mil m2 (queda de 53%), média de 150 mil m2 por ano e o Rio teve absorção líquida negativa de 9 mil m2.
Com a oferta limitada para os próximos anos, a vacância oscilará de acordo com a demanda. Estamos otimistas com o crescimento do país e com a queda da vacância, contudo a velocidade e intensidade do preenchimento dos espaços não se dará de forma homogênea. O primeiro movimento é o flight to quality, já iniciado, de forma que a queda da vacância deste segmento deve ser mais rápida que do mercado como um todo.
Projetamos para os próximos anos dois cenários para a absorção líquida em São Paulo e no Rio: (1) absorção líquida igual à média dos últimos 12 anos; e (2) absorção líquida igual à média do período forte de 2006-2011.
Em São Paulo a retomada deve acontecer de forma mais disseminada entre os diversos setores da economia. Nas regiões mais nobres, Jardins e Paulista, a vacância já se aproxima de 10% e os preços já esboçam reações positivas (maior preço de locação e menores carências e outros benefícios).
Já no Rio o aumento da ocupação tem maior dependência da cadeia de óleo e gás, o que nos deixa otimistas. O setor freou as expansões em função da incapacidade financeira da Petrobras de cumprir seu papel regulatório de operador exclusivo nas áreas do pré-sal, com participação de pelo menos 30%. Entre meados de 2013 e meados de 2017, não houve novos leilões do de petróleo, paralisando os novos investimentos. No auge de 2013, segundo a Abespetro (Associação Brasileira das Empresas de Serviços de Petróleo) havia 836 mil empregos no Brasil, diretos e indiretos, relacionados ao setor. Com a redução nos investimentos e os escândalos de corrupção na Petrobras e suas fornecedoras (Odebrecht, OAS, Engevix e Queiroz Galvão) o número de empregos caiu para 397 mil em 2016. A cidade do Rio, que concentra as empresas do setor, foi severamente afetada. Segundo relatório do Itau, 31% dos Top 20 locatários da cidade são empresas de óleo e gás.
No final de 2016 o Congresso aprovou o fim das obrigatoriedades da Petrobrás e a ANP voltou a leiloar campos de petróleo, atraindo diversas empresas estrangeiras. A Exxon, fora da exploração dos blocos desde 2009, vem sendo protagonista nos leilões e conta com apenas 1,7 mil m2 locados no Rio. A colombiana Ecopetrol venceu um leilão e estreou no pré-sal. A BP, que freou investimentos no Brasil após o desastre no Golfo do México em 2010, voltou a aumentar a presença nos leilões, assim como a chinesa CNOOC, a norueguesa Statoil, entre outras. Ainda, em 2017 a Petrobras aumentou de 6.205 instituições para 7.300 sua base de fornecedores cadastrados, sendo 900 estrangeiros. O ciclo de exploração e produção dos blocos é longo (~8 anos), por isso acreditamos que o mercado de locações no Rio reagirá gradualmente nos próximos anos. A Abespetro estima que o mercado de trabalho deve alcançar 750 mil postos até 2022. Alguns analistas do governo e do setor privado são mais otimistas e projetam 900 mil empregos diretos e indiretos. Acreditamos que essa nova massa de trabalhadores deve gerar absorção liquida entre 500 mil e 1 milhão de m2.
Uma das principais empresas de investimento em imóveis comerciais, a BR Properties está bem posicionada para capturar as oportunidade nos mercados do Rio e São Paulo. Nas duas praças a empresa se diferencia por ter um portfólio de excelente qualidade, bem administrados, e nas principais regiões. Das 21 propriedade em São Paulo, as 3 principais representam mais de 50% da receita e são empreendimentos Triple A nas duas principais regiões. Das 14 propriedades no Rio, as 3 principais representam mais de 80% da receita e também são empreendimentos Triple A na região central, onde se concentra as maiores petroleiras, inclusive a Petrobras. No próximo artigo falaremos da oportunidade da empresa quadruplicar o resultado nos próximos anos sem a necessidade de novos investimentos.
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